近年来，因日本房产收益高、日元贬值、政局稳定且无外资限购等原因，导致了日本房地产在海外投资者中具备了较高的人气。根据日本国土交通省“海外投资者问卷调查”的结果显示，在2020年的日本房地产市场中，海外投资者占比高达34%，为金融危机以来的最高水平。本文将从法律的视角，为读者介绍在日本购买房地产时的注意点和风险点。

一、法律上的限制

日本的土地和房产所有权归个人所有，且目前日本并未对外籍人士购买房地产的行为设置限制（不论国别或签证类型），也就是说外国人也可以取得土地和房屋的永久性所有权（但在如军事设施周边等特别关注区域内，无论是日本人还是外国人都需要进行报备）。另，房地产在日本可自由转让（买卖或赠与），虽然在2023年日本出现部分党派曾经提交过关于限制外国人取得土地的法案，但是现阶段仍然没有明确立法限制外国人对房地产的购买。

二、日本房地产交易的风险点

首先，需确认买卖双方是否具备民事行为能力，买卖行为是否基于真实意思表示，避免出现重大误解（依日本民法之规定，当事人基于“误解”主张取消的前提仅限于：①符合社会通常观念的误解；②无重大过失，即未明显缺乏一般人应有的注意义务）或遭遇欺诈行为，确保在正式交易或投资前，出售方当事人或实际情况满足前述条件。

其次，核实作为标的物的房产或土地的所有权及买卖程序，确保卖方真实持有标的房产，且房产或土地不存在权利瑕疵（如担保导致无法完全转让所有权）及质量问题，保障买方能合法如约获得所有权，且不受卖方与其他第三方租赁关系等的影响。同时，建议考察当地邻里、采光、噪音等环境情况。

另外，确认中介的资质（如宅地建筑物交易员等），确保其有权实施中介行为，并为其中介及关联行为承担责任。

三、典型风险案例

1、欺诈

日本法律对欺诈的定义与我国相似，是指通过欺骗手段使对方陷入错误认识，并在此基础上作出意思表示的行为。欺诈的常见结果之一是买方在购买房地产后发现价格过高，但判断是否构成欺诈不能仅依据成交价格，而应关注交易过程中卖方的行为。例如，卖方在商谈过程中利用标的房产虚高价格、隐瞒或伪造实际市场行情、虚假表述误导买方，或者隐瞒房屋本身存在的缺陷仍对外销售。后续维权所需的时间和精力成本较高，因此购买前应尽可能核实相关信息，有必要时可以委托日本专业机构的人员进行调查和确认。

2、投资纠纷

鉴于日本房地产市场的态势，部分中国投资者（买方）有意愿对日本房产进行投资，并通过签订协议约定了后续的经营收益分配及退出机制，且已实际支付了投资款项。即便合同层面不存在瑕疵，但在实施过程中，仍存在因经营不善或不可抗力因素导致投资者无法如期获取约定收益的风险。如依据日本《建筑基准法》（以下简称“基准法”）的规定，已取得宅地建筑物交易业许可（以下简称“许可”）的企业，在建筑确认之前不得与购买人签订房产（建筑物）买卖合同。然而，未获许可的交易反而不受基准法的限制，这也导致了在被投资方（卖方）无法如约履行己方义务时，投资者存在因投资/购买行为无法如约获取收益的风险。因此，后者的签约及投资方式虽看似自由，但实则蕴含更大风险，投资者需格外谨慎。

3、房产租赁注意事项

由于日本房产的租售比收益优势，相当一部分投资者（买方）在购置房产后会计划通过出租获取盈利。然而，日本法律对承租人提供较强保护，通常合同条件下不会出现合同约定租期届满即刻终止或随意协商解除租赁关系的情形。因此，出租人在根据国内商业习惯对外出租房产时，需准备不同形式的租赁合同（如定期租赁合同）以明确具体的租赁期限。同时，出租人应严格履行关于合同期限的说明义务，并遵守提前通知等法律要求，以确保租赁关系的合法、稳定运行。

四、纳税要求

依据日本《地方税法》《所得税法》《印花税法》等相关法律法规之规定，购置、持有或出售房产（或土地）的，在上述三个不同阶段将分别课征不同的税款。

在购置房产阶段，购买人需缴纳印花税（基于当事人间签订合同而课征），同时缴纳登记许可税（基于所有权登记，从而具备对抗第三人的效力，该税种根据新建或从他人转让分别需缴纳0.4%或2%的税额）。此外，还需缴纳不动产所得税（基于不动产的交易所得而课征的税款，买卖标的的土地或房产根据是否为住宅用地存在3%-4%的税率浮动）。

在持有房产阶段，需缴纳固定资产税和都市计划税（基于在特定区域内持有不动产而课征的税款），两者的税率分别为标准税率1.4%和限制税率0.3%（在上限范围内纳税）。前述税额根据是否为住宅用地或新建住宅可能有所减免。此外，对于购置房产用于租赁获取收益的购买人（投资人），还需考虑住民税和所得税。住民税为固定税率10%，所得税则需根据累进税率在5%-45%区间内计算。

在出售房产时，需缴纳所得税，根据出售时出售方持有时间的长短，适用不同税率（持有时间5年以下为15%，5年以上为30%）。

五、结语

在日本房地产市场中，海外投资者需充分了解并严格遵守相关法律法规，谨慎核实交易各方资质与条件，确保交易合法安全。同时，投资者应重视税务问题，合理规划税务负担，以保障投资收益。建议投资者积极寻求专业法律、财务及税务顾问的支持，以应对复杂的法律环境和多变的市场情况，有效降低投资风险，确保投资行为的合规性与稳健性，从而在日本房地产市场中实现长期稳定的投资回报。