我国房地产市场现处于深度调整期，商品房项目“烂尾”、房地产企业破产等事件频发，在商品房未能依约交付的情况下，商品房消费者如选择解除合同，则可能面临“钱房两空”的双重困境。针对上述困境，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》(法释〔2023〕1号)(以下简称《批复》)第三条，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十二条第二款规定了商品房消费者购房款返还优先权，两个司法解释均规定了“房屋不能交付且无实际交付可能”这一关键要件，但未明确认定标准。
本文聚焦“房屋不能交付且无实际交付可能”这一要件的司法认定及商品房消费者购房款返还优先权的实现问题，选取典型案例分析研究，以探索解决困境的应对之策。
2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《优先受偿权批复》)发布，该批复第二条[1]明确赋予商品房消费者高于建设工程价款优先受偿权的效力，旨在实现对于生存权这一更高位阶价值的保护。
2004年《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封规定》)发布，第十七条[2]承继了《优先受偿权批复》的价值导向并作了一定扩张，赋予包括商品房消费者在内的特定财产买受人排除强制执行的效力。
2014年《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》[3]发布，该答复对商品房消费者权利保护范围进行明确，认为包括“房屋建成情况下的房屋交付请求权”以及“房屋未建成等情况下的购房款返还请求权”。
2015年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议规定》)发布，其中第二十八、二十九条在实务中广泛适用，该规定将商品房消费者与一般不动产买受人进行区分，对两类主体就标的房屋主张排除强制执行的相关条件分别作出规定。其中，商品房消费者权利具备排除强制执行效力的前提是需符合三项条件：一是已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的50%。
2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》(以下简称《九民纪要》)针对《执行异议规定》第二十条规定的“三个条件”标准作出进一步细化。具体而言，第一，将“买受人名下无其他用于居住的房屋”细化解释为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋，或商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要；第二，明确如果商品房消费者支付的价款接近于50%，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行。
2023年《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》(法释〔2023〕1号)(以下简称《批复》)出台，该批复高度提炼了司法解释对商品房消费者权利保护的立法精神。不同的是，明确房屋交付请求权的前提之一是商品房消费者已支付全部价款。此外，该批复首次明晰了房屋价款返还优先权的适用条件，即房屋不能交付且无实际交付可能。
2025年7月24日起，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号）（以下简称《解释》）施行。《解释》是对《执行异议规定》《九民纪要》《批复》中关于商品房消费者权利的综合概括，明确商品房消费者请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行的前提条件。此外，《解释》对《批复》第三条房款返还优先权进行更为详细的界定，不要求商品房消费者已付全部价款，但明确因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同解除的前提，明确了消费者可通过执行异议之诉实现权利，这一细化性的规定使商品房消费者权益保护在实践中更具可操作性。
综上，“房屋不能交付且无实际交付可能”的标准认定是司法实践中讨论商品房消费者购房款返还优先权适用时不可回避的关键问题。事实上，对于商品房消费者而言，对于房屋不能交付的举证相对较易，商品房消费者仅需举证开发商未依照商品房买卖合同约定的交房日期如期交付即可。然而，“房屋无实际交付可能”的举证显得更为关键且艰难，以字面意思理解，“无实际交付可能”的情形包括“不能交付”的实然情况和“无实际交付可能”的或然情况，可能包括但不限于开发商彻底丧失履约能力或房屋状态不可逆转等复杂情形。因此，商品房消费者应如何证明房屋已无实际交付可能、达到何种程度才能够被法院认定为房屋无实际交付可能等诸多问题，增加了商品房消费者维权的不确定性。
经检索，“房屋不能交付且无实际交付可能”的认定标准有以下情况：
1.长期未交付、未建设完成、未达到竣工验收合格标准
长期未建设完成且正在进行预重整：(2024)新01民终3233号案中，法院认为，商品房交付的前提是房屋建设完成并竣工验收合格，而涉案房屋自2019年11月6日签订《商品房买卖合同》至今仍未建设完成，且涉案房屋的建设单位某房产公司正在进行预重整程序，故应当认定涉案房屋不能交付且无实际交付的可能。
长达五年未交付：(2024)吉0211执异156号案中，法院认为，阎某购买某乙房地产公司开发的商品房，在长达五年未交付情况下，选择通过诉讼途径解决已售逾期难交付问题，最终法院判决解除双方房屋买卖合同、某乙房地产公司返还阎某购房款，阎某向法院申请执行标的为返还购房款，在权利属性上属于房屋价款返还请求权。
逾期交付将近2年且停工、无复工迹象：(2025)鄂06民终1966号案中，一审法院对“无实际交付可能”的认定在于，某置业公司应按约定于2023年3月20日前向庹**、陈**交付房屋，但因某置业公司资金链断裂导致案涉楼盘烂尾，工程停工至今无复工迹象，现阶段项目处于停工状态无交付可能。一审法院认定预售合同解除时间为诉状副本送达至某置业公司之日即2025年1月15日。
辩论终结前不能交付且开发商对解决逾期交房问题的态度不积极：(2025)云23民终646号案中，二审法院关于无实际交付可能的意见是：本案案涉商品房在法庭辩论终结前不能交付，且楚雄某乙公司对解决逾期交房问题的态度不积极，存在无实际交付可能。
长期未达到竣工验收合格标准：(2025)豫01民终5235号执行分配方案异议之诉中，二审法院指出生效的（2022）豫0185民初771号民事判决已认定案涉房屋因所在楼盘未达到竣工验收合格标准，不能交付使用而未能交付给张某甲，故判定解除合同并由某公司向张某甲支付退房款。二审法院依据《批复》第三条支持价款返还优先权。
未能建设完成：(2024)苏07民终2738号破产债权确认纠纷案中，二审法院认为，因昌润公司开发的案涉房地产项目未能建设完成，致使陈某所购商品房不能交付，在昌润公司已经进入破产清算程序的情况下，陈某主张其已付的购房款5万元适用《批复》第三条规定，作为破产债权清偿顺序顺位中优先于建设工程价款优先权、抵押权以及其他债权，并无不当。
2.逾期交房且双方确认案涉房屋不能交付且无实际交付可能
(2025)粤1303民初9955号案中，在逾期交房已达一年零六个月且涉案楼仍处于停工状态的前提下，法院在论述优先受偿权问题时，提出“原、被告均确认涉案房屋不能交付且无实际交付可能，在此情况下，原告林某作为商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，合法有据”。
3.涉案房屋已被强制执行、被处置
(2023)粤12民终3114号案中，二审法院认定房屋无实际交付可能的理由是“陈某与恒某公司签订《房屋买卖合同》购买居住性用房，已付清购房款并实际占有居住，但因恒某公司的过错，涉案房屋已被人民法院作为该公司的财产予以执行，陈某无法取得房屋的所有权，此后该房屋亦将返还给相应的权利人，故陈某主张购房款返还请求权优于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权符合上述法律规定，应予以支持”。
(2024)闽04民终1273号破产债权确认纠纷中，二审法院认为，遵循“从旧兼有利”的原则，本案适用2023年4月20日起施行的《批复》更有利于保护民事主体的合法权益；案涉房屋已经被司法拍卖处置，已无交付可能，黎某主张其向某甲公司支付的购房款在某甲公司破产财产中享有消费性购房者优先受偿权的诉讼请求，符合上述司法解释的规定。
4.因开发商原因导致无法办理按揭手续
(2024)桂01民终8387号案中，二审法院认为，因某公司的原因致使张某磊无法办理按揭贷款手续，双方已经协商解除《邕江御景认购协议书》，且生效判决已经判令张某磊及案外人朱某搬离涉案房屋并将该房屋返还给某公司。故张某磊主张其对某公司享有的债权270000元为消费者优先受偿权。
5.房屋长期无法办证
(2023)沪03民终39号破产债权确认纠纷案中，因案涉房屋长期无法办出房产证，案件当事人双方就案涉房屋问题多次进行沟通未果，张立影起诉解除预售合同并要求被告返还张立影已付购房款等。二审法院认为，根据《关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条规定，张立影所支付的1,620,000元购房款可以不受是否解除购房买卖合同因素的影响，判定为优先受偿的债权。
6.列入保交楼项目且已发放保交楼贷款的，不能认定为不能交付且无实际交付可能
(2025)冀05民终481号案件中，法院认为，案涉的天山熙湖XXXX项目虽然存在延期交房问题，但该项目已被列入“保交楼”项目，且交通银行邢台分行也已向该项目发放了“保交楼”贷款，该贷款由国有平台中某某公司封闭运行，用于该项目“保交楼”工作，因此现有证据不足以认定天山熙湖XXXX项目的房屋属于不能交付且无实际交付可能的情况。
7.房屋已经具备主体框架，室内防水及土建收口已基本完成，正在现场装修的，不能认定为不能交付且无实际交付可能
(2024)黔民终488号案中，法院经现场查看，案涉房屋已经具备主体框架，案涉房屋所在区域室外绿化已基本完成、室内防水及土建收口已基本完成，市政供水供电亦在逐步完成过程当中。同时，该楼盘中有部分房屋已经实际交付，有业主亦正在现场装修，认为案涉房屋并不符合“不能交付且无实际交付可能”的情形。
8.应证明无政府、其他开发商接盘或项目灭失
(2023)粤12民终4092号案中，一审法院指出，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中的“不能交付且无实际交付可能”，可能的情况大致有两种，一是项目烂尾，且确定无政府或者其他开发商接盘；二是不可抗力因素导致项目全部或者部分灭失，且确定无法重新施工，如地震。
综上，在认定“不能交付且无实际交付可能”时如涉及到涉案项目长期未交付的情形时，法院会结合项目的实际建设进展、建设时长跨度、开发商目前经营状态及态度、能否办证、有无纾困措施、合同解除原因等情形进行综合判断。此外，法院适用标准不一，笔者认为不能对购房者过于苛责，实务中“烂尾楼”的处理存在不同措施且时间跨度长，如要求购房者举证排除不能实际交付的各种可能性，才能认定购房款返还优先权的话，那么保护生存权的目的将落空。
（一）诉讼时明确提出优先权的诉讼请求
购房者在起诉解除合同、返还购房款时，在起诉状中可同步请求法院确认价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。
以(2024)新01民终3233号案为例，购房者起诉时即主张优先权，法院结合房屋未建成、开发商预重整的事实，直接支持其优先受偿请求，减少权利实现的程序障碍。
购房者可参照上述案例从合同约定、房屋客观状态、开发商履约能力方面对“房屋不能交付且无实际交付可能”进行举证。此外，还应依据《解释》第十一条第一款第一项、第三项规定对商品房消费者的身份进行举证。
（二）执行阶段通过执行异议/执行异议之诉主张优先权
《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十二条第二款规定，商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致合同解除的，可在执行异议之诉中主张排除强制执行并优先受偿。基于此，如在起诉时未请求法院对涉案房屋购房款返还优先权进行确认的，商品房消费者仍可在执行程序中提出异议，请求在变价款中排除相对应的强制执行并优先受偿。
上述解释出台之前，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》已赋予案外人提出执行异议的权利。
以(2024)吉0211执异156号案为例，涉案房屋长达5年未交付且难以交付，购房者起诉后，最终法院判决解除房屋买卖合同及返还购房款。涉案房产在另案中被采取执行措施之后，购房者作为案外人提出执行异议，法院最终认定购房者具有优先权。
注意最好在判决书中明确合同解除理由是因房屋不能交付且无实际交付可能，避免在执行异议程序中对合同解除原因无法认定而不认可优先权。
（三）破产程序中主张优先权
开发商进入破产程序后，商品房消费者如因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，可主张购房价款返还优先权。
(2023)沪03民终39号、（2023）粤民终1290号案均为商品房消费者在开发商进入破产程序后主张购房款返还优先权的案例，具体情况为：开发商进入破产程序前商品房预售合同、认购书均已解除且未明确购房款优先的性质，在破产管理人认定债权性质为普通债权的情况下购房者提起诉讼，二审法院最终认定购房款为优先受偿债权。
注意价款返还请求权的优先权范围应当限制在已付房款本金范围内，不包括违约金、资金占用利息损失等。
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