一、“房票”是什么？
1.房票是货币补偿、产权调换外的第三条拆补路径
房票安置最先探索是在内陆城市的房屋征收项目中实践。据不完全统计，目前已有北京、上海、广州、南京、郑州、无锡、厦门等超过90个城市（区）提出房票安置。
结合各地实践做法，“房票”是对被搬迁人的房屋安置补偿权益货币量化后，由政府指定单位出具给被搬迁人的，可在特定时间、地域和范围内购置商品房的凭证。
2.房票是一种类“银承汇票”
房票与地方政府的信用高度捆绑，类似于政府发行的一种“银承汇票”或“拆迁支票”（这种提法仅为方便阅读理解，但并不严谨，毕竟地方政府与银行金融机构不可类比，隐形政府债的问题不宜公开讨论）。地方政府通过房票制度，引导搬迁补偿资金定向流入房地产市场，同时满足被征收人多样化、个性化的置业需求。
房票的票面金额=基础金额+奖励金额
(1)基础金额：即被搬迁人的房屋安置补偿权益货币量化后的基础金额
(2)奖励金额：为激励被搬迁人选择房票给予的被搬迁人政策奖励，一般以基础金额作为计取基数，各地计取比例不等，例如上海金山为7%、南京为不低于10%。
二、为什么要推行“房票”？
1.去存量。以深圳市为例，按照第三方机构统计的数据，截至2024年底，深圳全市商品房库存超6万套，平均去化周期约为12.1个月（经对比研究发现：房票使用期限与当地的去化周期是强关联的），推行房票制度，将搬迁补偿资金转化为购房需求（“深圳赚钱深圳花”），引导人们使用房票购买商品房，能够有效增加市场购买力，加速商品房的去库存速度。
2.降压力。在土地整备场景下，引导被搬迁人选择房票安置，政府既无需一次性支付大额货币补偿，又减少了安置房建设的财政支出压力，将补偿资金转化为房票，让被搬迁人自行在市场上购买商品房，延后了补偿时点，能够有效降低政府财政压力。
《深圳市2024度土地整备计划》显示，深圳市2024年度土地整备资金安排达150亿元，其中市本级房屋征收资金安排达50亿元，且仍存在缺口，若实行房票安置，大笔补偿费用将延后支付，政府财政压力将有效缓解。
3.稳预期。一方面，房票安置作为原有补偿形式的补充，给予了被搬迁人新的选择，相较于“货币补偿”，一般能得到更多“实惠”，且以政府信用背书，有利于缓和征拆矛盾，推动项目实施；另一方面，房票安置通过引导搬迁补偿资金流入楼市，增加了商品房的购买需求，为房地产市场注入新的活力，有助于稳定房价，增强市场信心。
4.不便公开讨论的原因（略）。
三、土地整备市场房票制度如何运作？
在政府为主导的搬迁安置补偿项目中，房票制度的运作主要由三个核心环节组成，分别为房票核发、房票承兑以及房票结算。
其中：
1.房票核发：由政府确定房票发放总额，在搬迁补偿协议生效后核发房票。房票带有唯一识别码，需载明持有人姓名、身份证号码、票面面值、有效期等信息。
2.房票承兑：政府建立“房源库”，经审核，将开发商自愿纳入的商品房纳入“房源库”，房源信息向社会公示，供被搬迁人充分了解、自由选择，并使用房票作为购买商品房的支付凭证。
3.房票结算：开发商以收到的房票与政府办理结算。以广州为例，被拆迁人使用房票购房后，房地产开发企业应当按规定开具发票，凭商品房买卖合同和房票向区政府申请办理结算。
四、城市更新市场的“房票”制度如何运作？
深圳城市更新新政（“4号文”）提出尝试在市场主体主导的城市更新项目中建立房票制度，这是新政的一大亮点。本团队在政府主管部门尚未出台城市更新房票运作具体规则的情况下，结合其他城市房票制度实践、深圳土地整备领域已有房票运作模式及深圳城市更新市场当下特点，率先作出路径推演和预判，仅供业内学习交流，不应被理解为权威意见。
深圳市探索在城市更新项目中建立房票制度是对原有补偿模式的重大变革，将原本局限于“实施主体—被搬迁人”的补偿模式转变为政府、实施主体、被搬迁人、金融机构、房地产开发企业等相关主体均深度参与其中的补偿模式。
在此模式下，一方面能够帮助实现引导拆补资金流向房地产市场进而去化库存的目标；另一方面，房票补偿给予被搬迁人更多置业选择，利于尽快就补偿谈判达成一致，进而推动项目实施，同时能够保障被搬迁人的补偿权益实现（从等待回迁的“期房安置”变为使用房票购房的“现房安置”），规避拆迁矛盾，降低政府治理成本；对于实施主体而言，缩短项目开发周期也能够极大地缓解其资金成本压力。
更重要的是，政府以自身信用背书核发房票势必加大对城市更新项目的监管力度、金融机构为实施主体向政府提供增信措施亦将高度关注项目情况，在此等情况下，项目停滞、烂尾的风险或将有效降低，进而实现此运作模式的良性大循环，并形成以存量商品房“补偿”新开发项目被搬迁人的“滚动补偿”新模式，推动城市更新实施提质增效。
政府、实施主体、被搬迁人、开发商以及其他主体在参与城市更新项目中均需要考量更多因素，例如：
1.项目实施主体的房票如何获得？
实施主体需根据当地政府风险偏好提供较为充分的保证/增信措施。参考广州的做法，在棚户区改造项目中，项目改造主体应以现金方式和银行无条件保函形式足额缴存到房票监管账户，其中现金比例不低于50%。房票兑付期间，房票监管账户最低应留存不少于已发放房票票面金额（扣除已兑付金额）30%的现金余额，并根据房票兑付情况每月补充房票补偿资金。
按照这种授信和发票机制，实施主体的资金负担其实并未降低。团队也关注到4号文明确提到要“加大城市更新项目融资支持力度”，要激发实施主体参与房票机制的积极性，则首先需要在授信担保/保证形式、政府是否接受敞口风险以及敞口风险如何向资本市场转移/转化方面破题。
2.房源库房源的准入规则：何种物业可以入库？
按照“去库存”的目标导向，首先应该是新房房源（政策优先是流动性高的还是流动性低的区域，这对政府也是一个两难），且房源的区位、流动性及用途将极大影响被搬迁人选择房票安置的接受度；
房源是现房还是期房，如期房也可准入将为房票制度的实施带来很多后续问题，比如房屋无法交付房票能否回转为货币补偿等；
房源如果是M1改M0的产业用房，如何确保房源的可分割、可转让以及满足原项目产业监管协议约定的产业产值指标和产业准入限制等。
3.房源库房源的定价机制：“房源超市”是否是平价超市？
包括房源定价标准及定价调整机制等，是完全等同于使用现金购买商品房还是使用房票购房将适用单独的定价机制？以上问题均影响被搬迁人对房票的信心。
4.房票价值如何评估及使用房票购房的应税缴交？
房票票面价值由“基础金额+政策奖励”构成，房票的价值如何评估，是简单地以票面价值作为房票的价值还是需要综合市场接受度、流通度综合判断（特别是在放开房票转让限制，乃至形成房票“二级市场”的情况下）。
5.房票是否可分割、可转让、可质押，乃至可被查封或执行？
被搬迁人选择房票安置后，使用房票时是否有限制？房票是否可以分割？是否可以转让？是否可以质押？是否可以被司法查封或执行？
6.房票补偿如何回转？
房票“已使用的”的标志性事件是什么？房票使用期限届满未使用的后果是什么？是否可以兑换货币？兑换货币的金额以什么为标准？选择房票安置后能否回转选择其他补偿方式？
7.房票安置路径下，补偿完成的时点是什么？
如果被搬迁人选择房票安置方式，则补偿主体补偿完成的标志是什么，核发房票即视为补偿完成，抑或是被搬迁人使用房票购得商品房或房票逾期未使用而兑付货币？被搬迁人选择房票安置是否可以领取过渡期安置费？
以上仅作抛砖引玉，作为聚焦交流学习的靶子，欢迎业界与本团队进一步交流互动。我们理解：深圳市探索建立的房票制度，实际是特殊时期的特殊政策，是政府推动房地产行业“市场化”向房地产“民生化”转移的工具，也是缓解当前市场困境、财政压力的抓手，成败的关键在于能否形成可持续的土地价值提升循环。
以地铁轨道建设涉及的搬迁安置为例，我们认为：房票如果想获得成功，关键在于能否借助房票工具打通轨道融资体系（“轨道+物业”反哺模式）与土地整备财政体系的壁垒，将地铁存量商品房转化为政府土地整备物业补偿储备库，实现对轨道融资与土地整备的双重支撑，一揽子破解民生保障、财政负担、基建固投及库存去化等多重困境，实现政府、企业和被搬迁人的多方共赢。
前文介绍，目前已有超过90个城市（区）提出房票安置，本团队认为，基于“房票”制度的金融属性和民生属性，优先在房地产市场流动性好、土地升值空间大的城市试点是适当的，但如果仅仅看重“房票”缓解地方政府财政压力和加速去化的作用，而放之四海，则无异于饮鸩止渴，造成地方政府信用的崩塌，衍生出新的“灾难性事件”。在房票政策在推进过程中，也将面临着资金监管、房源供应匹配不足、政策协调复杂等重重挑战，需构建完善的监管体系，优化房源供应机制，强化部门间的协同合作等。同时，我们也对房票政策为市场带来的提振作用充满期待。展望未来，随着房票政策的持续完善与广泛推广，将为城市更新和房地产市场的稳健发展注入更为强劲的动力，助力广大人民群众实现居住环境的改善和生活品质的提升，共同迈向更加美好的未来。
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