（一）指标房买卖合同的效力

1.单纯指标买卖不涉违法建筑买卖一般有效

除了2021年-2022年期间对指标房严打以外，结合目前房地产市场下行的背景，目前深圳法院裁判趋势认为，回迁指标本质是拆迁补偿权益的债权转让，未违反法律强制性规定，只要买卖双方意思表示真实，合同即有效，这也是笔者近期代理最新一宗坪山区案例的结果。

2.约定以回迁房屋作为交易对象一般有效

房屋回迁以后，相关经济关系理顺，权属瑕疵已消弭，交付房屋一般为红本，除限制交易的房屋外，此时就回迁后的房屋进行交易一般为有效合同。

3.如合同内容被认定为违法建筑交易则无效或不予处理

深圳部分判决以“禁止违法建筑流通”为由否定合同效力，如坪山区（2021）粤0310民初2990号案中，法院认为交易内容属于违法建筑交易违反了国家法律的强制性规定，另一部分法院则以历史违法建筑应当由行政主管部门先行确定，在此之前人民法院不宜作实体认定和处理。

（二）城市更新项目停滞下的指标房合同解除的实践问题

1.约定解除

如在合同中有明确约定具体的解除条件，而指标出让方未能达成条件的，可以按照合同约定解除合同。在指标房购买纠纷中，该解除条件一般与履约时间挂钩，具体可能为开发商交房、与开发商签订安置补偿协议、进行确权公示等，履约时间一般为2-3年不等。约定时间到期后，买方可主张解除合同，此时涉及的法律纠纷可能产生在履约时间到期后的沟通阶段，即沟通协调内容是否使得合同继续履行而排除了解除权。鉴于实际履约复杂性，履约时间到期后，买卖双方往往就履约行为后续进行沟通，或继续接受全部履约或部分履约的情况。一般认为在卖方积极履行且具备买方接受履行时，应当认定买方放弃了解除权。在买方的解除权成就后，若其要求卖方继续履行，或者其接受了卖方继续履行的主要义务（如配合发送相关签约资料等），则认可排除了解除权。如违约方不积极履行或只履行了一部分后，不应排除解除权，如仍支付部分过渡费、租金等。而从实务角度出发，即使收取了过渡费或租金，买方仍应澄清该收取行为并不视为放弃解除权。

2.法定解除

若指标房买卖协议并未约定合同解除条件或履行期限（该类情形也不少见），根据《民法典》第563条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”行使法定解除权。根据深圳实践案例，不能实现合同目的需城市更新项目停滞达到较为严重的程度。实践当中可能出现以下几种情况：

（1）项目长期未见立项

相关项目信息未能在政府官网公示，没有列入计划，这种情况可能是由于开发商与村集体达成了前期合作意向，但并没有后续进展，又可能是列入计划后长期没有动静，被清理出计划。如果连项目名称都没有，或者项目名称根本就对不上，则可能构成合同诈骗。

（2）出卖人无法协助完成权利人核实程序

该情况的出现可能是会出现在房子属于有证房产，出卖人无法解决房产证注销的问题，因此开发商不愿意配合确权登记，也有可能是已经确权公示，出卖人无法协调再次更名等。

（3）出卖人无法协助完成签约

目前的实际情况多发生于经济形势下降，开发商无资金维持签约，或基于房地产市场开发战略考虑暂停签约，又或者开发商项目公司本身已暴雷陷入僵局（如HD、BGY等）。

（4）项目长期无进展

包括：1.长期未批专规；2.签约长期无进展；3.长期停发过渡费；4.长期未确认实施主体或被撤销实施主体（如大鹏新区葵涌办事处葵新社区白石岗片区城市更新单元项目）。上述长期无进展一般在项目中会多种情形并发，但项目停滞需达到“根本违约”超过合理期限程度，如过渡费停发超24个以上月、实施主体长期未确认等。典型案例中，深圳法院以“开发商停付过渡费+项目10年未动工”认定合同目的落空，支持解约。

3.解除权行使的除斥期间

《民法典》第五百六十四条规定”法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”如约定解除期限到期后，未及时行使解除权，可能导致解除权过除斥期间，引发争议。而在指标房交易当中在履约期限到期后，双方一般处于协商阶段，买方仍有意愿接受卖方的补救措施，协商时间往往可能超过一年，坚持一年期限不利于协商解决问题。民法典第564条规定的除斥期间起算节点为“知道或者应当知道”解除事由，该解除事由与“合同目的不能实现”的确定相关联，在解除事由持续存在的情况下，出于公平和解决争议考量，法院一般可采取从合同确定不能实现之日计算除斥期间或模糊处理。

（三）城市更新项目涉疫情不可抗力的司法审查标准

指标房买卖合同纠纷中无论是约定解除还是法定解除，涉及期限的问题都与疫情相关联，笔者就涉及的几个实践问题作分析：

1.合同约定履约期限排除疫情是否有效

    该约定需结合合同文本内容来解释，如双方明确知悉疫情影响且对疫情防控级别及管控水平有明确约定，可视为双方排除疫情作为履约期间。如仅仅笼统表述疫情作为不抗力不计入履约期间，因疫情本身不具有确定性，在疫情背景下签约则导致合同的履行期间不具有确定性，使得履约期间本身存在被认定约定不明确的风险。笔者代理的案件中，就遇到过类似情况。

2.疫情是否属于城市更新项目的不可抗力

疫情适用不可抗力原则，仍需满足不可抗力的要求，即不能预见、不能避免且不能克服。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定人民法院审理涉疫情民事案件应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。”结合实际代理案例，即使合同约定疫情排除履行期间，仍需证明涉案项目是否实际因疫情不能履行，如纳入中、高风险管控区，采取全面封控措施等从而导致直接阻碍签约、 开发商因疫情停工、无法面签等）。

3.疫情排除指标房履约的合理期限

即使合同约定不明，但考虑疫情的实际发生，法院对疫情排除履行的期间一般采取严格裁定酌定的原则。参考唐某娟诉深圳市某某有限公司【(2024)粤 0306 民初 3071 号】一案，存在明确政府停工停产通知的，可以直接排除，如《关于做好全市三轮全员核酸检测的通告》《关于印发全市建设工地引擎防控八项措施的紧急通知》等，其他合理期限法院可以裁量酌定扣除，具体需结合当地管控措施、项目影响程度确定。

（四）指标房交易过程的行政监管

1.监管方式

根据《深圳市住房和建设局 深圳市规划和自然资源局关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》（以下简称《通知》）“各区政府（含新区管委会）应当加强对社区股份合作公司确认住宅类历史遗留违法建筑物业权利人行为的监管。”实际操作过程中，各区一般制定权利人核查指引，由居民小组核实并后续安排公示，社区工作站进行核实，最后报街道办备案以及抄送更新部门，过程中实际上以基层组织为主导，主要采取书面审查。

2.监管措施

该《通知》规定“城市更新项目纳入更新单元计划前，各区政府应按规定组织开展住宅类历史遗留违法建筑物业权利人核实工作；对未开展开展物业权利人核实且尚未确认实施主体的更新项目，由各区政府在本通知发布之日起6个月内组织补充开展物业权利人核实，防范城市更新过程中回迁房炒作。”以及“市区、住房建设、规划土地监察、城市更新和土地整备、市场监督等部门发布住宅类历史遗留违法建筑交易举报热线与邮箱，广泛征集线索，对发现的违法违规交易行为及时进行查处。”上述内容虽确立了监管内容，且定下“防范回迁房炒作”的基调，但该通知发放主体为“各相关单位”，内容涉及的相关单位为包括村股份公司、司法行政部门、区政府等，并不属于规范性文件或立法层次文件，法院无法以此作为判决依据，而行政机关在具体监管时，在实践操作层面因并未出台行政处罚、行政命令等具体措施以及监管的操作细则，行政机关对该类行为没有强有力的行政管理手段，也只能在其他立法层次法律法规寻找依据。

二、指