近年来，全国楼市交易明显降温，房地产业进入深度调整期，开发商“暴雷”屡见不鲜。曾被誉为行业“优等生”、第一个喊出“活下去”的万科，如今也面临“活不下去”的风险。房地产作为支柱性行业，对国民经济的影响不言而喻。严峻的市场形势，引发各界担忧。
今年春节后，地方层面的房地产市场政策进入密集优化调整期。5月17日，央行、金融监管总局连发三条通知，涉及公积金、二套利率和房贷首付。5月27日，一线城市中上海率先发布首套房贷20%首付的楼市政策。28日，广州、深圳也紧跟出台调整优化差别化住房信贷政策。但从之后几个月的数据来看，房地产市场并未因此好转，新房、二手房成交量仍在低位盘整。业界普遍认为政策力度不大、效果甚微，呼吁进一步“松绑”。
9月24日，央行、金融监管总局、证监会主要负责人在新闻发布会上介绍了金融支持经济高质量发展有关情况。“下调存款准备金率0.5个百分点”“降低存量房贷利率”“全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%”等多项政策同时推出。9月26日的高层会议上明确提出，要回应群众关切，调整住房限购政策。
三大城市此次出台楼市新政，脉络清晰可见，绝非偶然。上海新政划重点如下：
1.满1年社保/个税可购外环外住房；
2.积分达标的非沪籍家庭可多买1套房；
3.首付比例调整，首套最低1.5成（15%），二套2.5成（25%）；
4.满5年免征增值税改回满2年。
相较上海而言，广州楼市新政更简单，力度也大得多。29日晚，广州市人民政府办公厅印发了《关于调整我市房地产市场平稳健康发展措施的通知》（穗府办函〔2024〕65号），重点就一个：“取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策”，而且是立即执行（“政策调整自2024年9月30日0：00起施行”）。
这意味着本次限购政策调整后，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在广州全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数，全面放开购房。广州由此成为一线城市中首个彻底退出限购政策的城市。
29日深夜，深圳新政终于官宣。深圳市住房和建设局、国家税务总局深圳市税务局、中国人民银行深圳市分行、国家金融监督管理总局深圳监管局联合发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（深建字〔2024〕284号），优化分区住房限购政策，划重点如下：
1.本市户籍在执行原住房限购的基础上可在非核心的外围七区再购买1套住房；
2.非户籍满1年社保可购核心区住房，外围七区购房无需社保；
3.两孩以上非户籍家庭可再购买1套住房；
4.取消商品住房和商务公寓转让年限的限制；
5.商品住房和商务公寓由房企自主定价；
6.满5年免征增值税改回满2年；
7.首付比例下调，首套最低1.5成，二套2成；
8.两孩以上家庭第二套房可适用首套房贷款优惠；
9.深汕合作区首套、二套首付比最低1.5，取消利率下限。
深圳此次新政在保留限购套数的前提下，增加了户籍居民在非核心的外围七区的购房套数，考虑了两孩以上非户籍家庭改善型的增购需求；取消了原来商品住房要办证满3年、商务公寓办证满5年才能转让的限制，有利于促进商品住房和商务公寓流通转让；购买满5年免征转让增值税改回满2年；对个人住房贷款政策的优化将有效降低购房门槛、减轻购房者利息成本及更好落实生育支持政策。
此次沪深广三大城市深夜发文，有助于提振市场信心，吸引持币观望的人群。同时，一线城市的新政也意味着，当前楼市进入空前宽松的阶段，为后续各地政策放松、市场持续回暖创造了较好的条件。
从新政的具体内容来看，沪深广三大城市根据自身实际情况，放宽了购买限制，降低首付、贷款利率，降低了居民家庭购房门槛，减负效应明显，有利于更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，新进入一线城市就业的人群和部分改善群体也被纳入受益人群。上海和深圳调整增值税征免年限，也是市场期待已久的政策，将有效降低交易成本，有助于二手房交易及满足以旧换新需求。
沪深广三城楼市新政赶在国庆节前落地，无疑有助于提振购房信心和激活购房潜力，将会释放一定市场需求。十月楼市有望止跌企稳，黄金周的表现值得我们期待。
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